강제경매와 임의경매의 차이 (집행권원, 물권, 채권)

강제경매와 임의경매의 차이
(집행권원)

경매란? 공개경쟁매각의 약자입니다.
경매는 알겠는데 경매정보지를 볼 때마다
어떤 사건은 강제경매, 
또 어떤 사건은 임의경매라고 
표시가 되어있습니다. 
도대체 무슨 차이가 있을까요?

 

 

바로, 소송의 유무입니다.
 

강제경매

내가 친구에게 돈을 빌려주고 못 받았을 때 
이 사실을 법원을 통해 소송을 제기하고
승소판결을 받고 나서 
진행이 가능한 경매를 말합니다.
 

임의경매

별도의 소송 없이 신청만으로
가능한 경매입니다.

 

 

 
이 둘의 차이는 집행권원을 내가 증명을
해야 되느냐 안 해도 되느냐입니다. 
 

 

 

 

집행권원

이때 집행권원이란?
실제로
경매를 집행시킬 수 있는 힘을 말합니다.
강제경매의 경우 판결문이 되겠고
임의경매의 경우 등기부등본에 표시되는
전세권이 있습니다.
 
예를 들어 보겠습니다. 
 

 

 

CASE1 (강제경매)
친구가 3달 뒤에 돈을 갚겠다고 하고
1억 원을 빌려갔습니다.
그런데 3달이 지나도 돈도 갚지도 않고 
연락도 안됩니다.
나는 너무 불안해서 친구가 소유한 집을
경매로 팔아서 돈을 돌려받으려고 합니다.
이때 내가 친구에게 돈 빌려준 내용은
타인이 알지 못합니다.
그렇기 때문에 정말로 내가
돈 받을게있다는 것을 입증해야 됩니다. 
입증방법은 법원의 판결문을 받는 것이고
이 판결문을 집행권원이라고 부릅니다.
즉, 집행권원 = 경매를 집행시키는
결정권입니다. 
 

 

 

CASE2 (임의경매)
나는 원룸에 전세 1억으로 살고 있습니다.
보증금 1억을 못 받을까 봐
전세권을 설정해 두었습니다. 
전세권을 설정하니 등기부등본에
전세권이라고 표시가 되어
누구나 등기부등본 열람을 하면
전세권이 있다는 것을 알 수가 있습니다. 
즉, 제 3자가 봐도 내가 임대인한테 
전세보증금 1억 원을 받을 수 있다는
사실을 알 수가 있습니다. 
이때 전세권이 집행권원입니다.
내가 이 전세권을 가지고 법원에 가서
경매신청만 하면 바로 경매를
진행할 수 있기 때문입니다.
 

 

 

 

🎈그러면 임대차계약을 맺을 때 무조건
전세권 설정을 하는 게 낫나요?
네, 빠른 경매 진행을 할 수 있지만
전세권 설정 비용이 들어가는 것을 
감안해야 됩니다.
※전세금액X0.24% = 전세권 설정비용
(전세 1억 = 24만 원)

 

 
🎈그러면 비용을 안 들이고 전세보증금
100%를 보장받을 수 있는 방법이 있나요?
 
네 있습니다. 점유+전입신고+확정일자입니다.
즉, 전세계약 후, 전입신고하면서
확정일자를 받고 이사를 하면(점유)
전세권과 동일한 효력을 가질 수 있습니다.
이것을 확정일자 임차권이라고 합니다.
물론 확정일자 임차권도 채권이기 때문에
법원 소송을 통해 경매신청을 할 수가 있습니다.

 

 

 
🎈아 그런데 또 채권은 무슨 말인가요?
전세권은 물권이라고 하던데 그건 또 뭔가요?
 

물권 (흡수배당)

물권은 특정한 물건을 직접 배타적으로
지배하는 것을 말합니다.
배당받을 때 내가 1순위라면 내가 빌려준 돈
100%를 다 받을 수 있다는 것입니다.
이것을 우선변제권이라고 합니다.

내가 만약 1순위로 1억 원을 받을 돈이 있고
2순위 A은행이 2억 원의 받을 돈이 있다면
나한테 1억 원 전액을 먼저 배당 후 
남는 돈으로 A은행에게
배당을 한다는 뜻입니다.
그럼 경매 낙찰 금액이 2억 이면
나한테 1억이 배당되고
남은 1억 원 A은행으로 배당이 
된다는 뜻입니다.
 

 

 

 

즉, 후순위 채권자의 몫까지 흡수해서
돈을 우선적으로 받는다는 의미에서
흡수배당이라고 합니다.
 

 

 

 

채권 (안분배당)

채권은 채무자에게 특정한 행위를 요구할 권리
돈을 받을 권리를 말합니다.
배당받을 때 내가 1순위라도
내가 빌려준 돈을 100% 못 받을 수도 있습니다.
채권은 우선변제권이 인정되지 않으며
채권자가 여러 명 일경우 시간순서와 관계없이
금액에 비례하여 균등하게 배당을
받기 때문입니다.
이를 안분배당이라고 합니다.

안분배당의 배당금액을 확인하고 싶으면
위의 공식을 대입해 보시기 바랍니다.
 
다음포스팅에서는
물권과 채권의 배당금액이
실제로 어떻게 배당되는지에 대해서
포스팅해보겠습니다. 
 
감사합니다.