부동산 투자는 무엇일까?

이번 포스팅에서는 부동산 투자란 무엇인지에 대해 말씀드리겠습니다. 

 

 

부동산 투자의 종류 2가지

부동산 투자를 하는 이유는 크게 2가지 이유입니다. 

 

• 시세차익
• 임대소득

 

1. 시세차익

시세차익은 현재가 아닌 미래의 가격이 목적입니다. 그리고 사는 순간 수익이 정해지지 않고 매도시점에 정해지기 때문에 불확실합니다. 근본적인 문제는 미래를 예측할 수 있느냐 없느냐입니다. 즉, 예측을 할 수 없거나 높은 확률로 오르는데 예측을 하지 못한다면 하면 안 되는 투자입니다.

 

그럼 그 예측은 어떻게 할까요? 

부동산은 주식과는 달리 움직임이 느리고 멈추기가 힘든 게 특징입니다. 즉, 한번 상승하면 오랫동안 상승의 힘이 유지되고 하락을 하게 되면 이것 또한 오랫동안 유지 됩니다. 부동산 투자를 장기적으로 봐야 되는 이유입니다. 

 

예를 들어 보겠습니다. 잉글랜드 프리미어리그 맨시티와 울버햄튼 이 두 팀과 비교를 해보겠습니다.

1. 시즌 후 성적은 어떤 팀이 더 좋을까요?  

2. 이번주에 경기를 한다면 이 두 팀 중 어떤 팀이 승리를 할 확률이 높을까요?

3. 13라운드에서 어떤 팀이 전반전에 골을 넣을 확률이 더 높을까요?  

이 세 가지 질문 중 어떤 걸 예측하는 게 가장 쉬울까요?

정답은 1 > 2 > 3입니다. 

 

즉, 부동산 투자도 이와 같습니다 상승기에는 중간에 약간의 하락이나 보합이 있더라도 매도시점에 오를 거란 확신이 있다면 투자를 할 수 있는 것입니다. 그리고 이렇게 부동산 가격이 상승하는 상승기와 하락하는 하락기가 일어나는데 이것을 사이클이라고 합니다. 사이클이 어떻게 형성되는지를 알면 부동산 투자를 할 수 있습니다. 반대로 사이클이 형성되는 것을 모르면 부동산 투자는 하면 안 됩니다. 이 사이클에 영향을 주는 요인에 대해 3번에서 간단하게 설명드리겠습니다. 

 

2. 임대소득

임대소득 투자는 매수하는 즉시, 부동산의 수익률이 결정됩니다. 더 솔직하게 말하면 이미 결정된 수익률의 부동산을 내가 매입을 하는 것입니다. 그런데 임대소득 투자는 시세차익투자와 큰 차이점이 있습니다. 그건, 당장 매월 들어오는 현금흐름이 필요하는 사람이 매입을 하는 것입니다.  

 

그럼, 어떤 분들이 현금흐름이 필요할까요? 

아마도 현재 은퇴를 했거나, 갑자기 퇴사를 하거나 사업을 그만두고 당장 쓸 돈이 필요한 사람들일 것입니다. 이분들은 생존의 문제입니다. 즉, 임대소득 투자는 매수하는 순간 나의 걱정이 사라지기도 합니다 

 

보통 수익형 부동산의 경우 적게는 3%대 많게는 6~7%대의 수익률이 발생합니다. 시세차익형 투자를 하는 분들은 이해가 안 갈 수도 있습니다. 하지만, 방금 말씀드렸다시피 생존의 문제기 때문에 시세차익형과는 분명 다릅니다. 

 

물론, 임대소득 투자같이 보이면서 시세차익형인 것도 있습니다. 이전에 상가 임대료가 잘못 측정되었거나, 임차인 또는 사업소득이 월등히 높아 임대료를 더 많이 받을 수 있는 상가는 (기존 월세보다 높은 월세로 바뀌었기 때문에) 매도가 또한 높아져서 시세차익을 거둘 수 있습니다. 이런 것은 예외입니다.  

 

3. 사이클을 결정하는 요소 (시세차익형 투자)

사이클에 가장 큰 영향을 주는 요소는 공급입니다. 왜? 수요는 없냐고 하실 수 있는데, 우리나라 인구가 약 5천만 명입니다. 이 인구가 갑자기 1/3로 줄던지, 아니면 갑자기 1000만 명이 줄지는 않습니다. 서서히 줄고 있는 것이죠. 그래서 이 수요 부분은 일정하다고 보는 것입니다. 물론, 20~30년이 지나서 인구가 3000만 명대로 가면 수요 부분에 대해 생각을 해야 됩니다. 하지만 지금은 아닙니다. 

 

공급은 정확하게 말씀드리면 입주물량입니다. 분양이 아닙니다. 분양물량은 실제로 들어갈 수 있는 집이 아니기 때문입니다. 아주 중요합니다.

요즘은 전세대출이 70%까지 나오기 때문에 거의 내 돈을 내지 않고 전세로 거주할 수가 있습니다. 그것도 새집에서 거주할 수 있습니다. 이 공급의 핵심인 입주물량은 전세가에 영향을 줍니다. 전세가가 많은 공급으로 떨어지면 매매가는 힘을 받지 못합니다. 반대로 입주가 적어 전세물량이 없는 지역은 매매가 뛰기 시작합니다. 전세 들어갈 돈에 조금만 보태서 매수를 하기  때문입니다. 

 

그래서 공급량을 볼 때는 입주물량을 봐야 됩니다. 보통 가격은 입주시기로부터 6개월 전에 반영이 되기 때문에 미리미리 대비하는 게 좋습니다. 

 

그러면 적정 공급량은 무엇일까요? 매년 적정 공급량은 보통 한도시 인구 기준 0.5% 정도로 봅니다. 만약, 창원이라는 도시의 인구가 100만 명이라면 인구수의 0.5%인 5,000 가구의 새집이 매년 공급되어야 되는 것이지요.

그렇다면 매년 5,000 가구 정도만 공급이 되면 가격은 보합이 될까요?

그렇지 않습니다. 핵심은 누적되는 공급량이기 때문입니다. 

 

누적공급량은 한마디로 창원이라는 도시에 작년에 공급이 0이고 올해 공급이 5,000이면 나누기 2를 해서 대략 1년에 2,500 가구만 공급이 되었다는 말입니다.

그러면 이게 적정공급량일까요? 당연히 아니겠지요. 그래서 누적공급량이 적정공급량이라고 생각하시면 되겠습니다. 

위 그래프에서 적정공급량은 5,000세대입니다. 그런데 2023년 5천 세대 가까이 공급이 됩니다.

그러면 적정한 공급이 되는 것일까요? 당연히 아닙니다. 그래프를 보시면 알겠지만, 2020~22년까지 부족한 공급상태였기 때문입니다. 

그래서 누적공급량을 적정한 공급량으로 인식할 수 있도록 누적데이터를 확인해야 됩니다. 

 

다음 포스팅에서는 제가 부동산을 투자하고 공부했던 경험을 살려 사이클에 대해 좀 더 자세히 설명드리겠습니다. 

읽어주셔서 감사합니다. 

 

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