오피스텔 투자 성공 사례 (2천만 원으로 월세 30만원)

약 2000만 원을 투자해서 월세 30만 원을 받는 오피스텔 투자 사례를 공유하고자 합니다. 겨우 30만 원이라고 생각할 수 있지만 대출 포함 수익률 16%이고 만약, 같은 상품 4개를 투자한다면 9000만 원으로 월세 120만 원을 만든 것입니다. 

 

 

 

 

참고로 이 사례는 행크TV '백 달러'에서 송사무장님의 코칭을 받은 김벤츠라는 분이 오피스텔 투자를 했던 영상을 보고 복기하여 작성하였습니다. 행크TV 본방송을 보시고 싶은 분들은 맨 아래 링크를 첨부하니 참고하시면 되겠습니다.

 

오피스텔 투자 후기 (약 2천만 원 투자 월세 30만 원)

 

 

 

행크 TV를 보고 분석한 해당 오피스텔의 투입비용과 수익률입니다. 

 

오피스텔 이름

• 영상에서 보면 E매물을 최종적으로 선택하였고 복층이고 2006년식을 찾아보니 아이엔유포비스타 오피스텔로 확인이 되었습니다.

 

매입가 실거래 확인

• 최종 매입가격은 9300만 원으로 실거래가를 확인하니 2022년 10월 6일 매입을 한 것으로 나옵니다. 

 

리모델링 등 수리비용

• 구축 오피스텔이라 수리할 곳이 많아서 리모델링을 진행하였고, 수리내용은 수납장, 필름, 싱크대, 주방(벽타일) 등 인테리어비용 400만 원, 조명 55만 원, 가전제품(냉장고, 세탁기, 에어컨) 중고로 100만 원에 매입하여 총 550만 원으로 매우 저렴한 가격이었습니다. 비용은 적게 들었지만 수리 후의 내부는 너무 이뻤고 새것 같았습니다. 

 

임대비용 (임차인 계약 완료)

• 화장실 수리 견적이 300만 원 정도로 예상이 되어, 직접 고치고 청소를 하려고 했는데, 그 사이에 임대가 맞춰졌다고 합니다. 최종 임대가격은 1000/63만 원으로 실거래가를 조회해 보니 22년 11월 21일 1000/63만 원으로 임차 신고가 된 내역을 확인할 수 있었습니다. 같은 평수 다른 호실의 월세 실거래가는 보통 1000/50 or 500/53만 원 정도로 김벤츠님이 인테리어 후 월세를 세팅한 가격과 비교하면 10만 원 이상 차이가 났고, 구축을 새것같이 만든다면 이렇게 차이가 날 수 있다는 것을 확인할 수 있었습니다.

 

예상 매매가와 차익

 

• 김벤츠님 역시 나중에 오피스텔을 매매할 계획인데, 매매가를 1억 2000만 원 정도 생각을 하고 있다고 합니다. 그러면 2년 정도 월세를 받는다는 가정하에 계산을 해보면 최종 2250만 원 투입, 월세 30만 원, 매매차익 1650만 원 (1억 350 - 1억 2천만 원)으로 총순수익은 2370만 원입니다. 즉, 2250만 원으로 2년 뒤 2370만 원의 차익을 얻게 됩니다.

 

갭투자와 비교

• 난 2천만 원으로 갭투자해서 5천만 원 벌고 싶은데? 그게 훨씬 이득 아닌가? 네 맞습니다. 하지만, 이렇게 오피스텔 투자를 하면 잃지 않는 투자를 할 가능성이 매우 높습니다. 그 이유가 현재 금리가 높은데도 불구하고 30만 원의 월세가 나오고 그 정도의 월세를 세팅하여 부동산의 가치도 올랐기 때문입니다. 적어도 손해 보기는 매우 어려울 것 같습니다. 

 

리스크

• 그러면 또 이렇게 질문하실 수 있습니다. 월세가 안 맞춰지면 위험하지 않을까? 네, 월세 세입자를 몇 달 구하기 힘들 수도 있습니다. 예를 들어 2달 정도 못 구했다 가정하겠습니다. 하지만 그것을 제외한 수익률은 4.8%입니다. 즉, 마이너스는 되지 않습니다.
• 그리고 갭투자는 미래의 공급량을 확인했다 하더라도 예측 못한 경제와 정책에서 변수가 생긴다면 마이너스가 될 여지가 있는 만큼 리스크가 존재합니다. 반면 월세를 받는 부동산은 매수자가 나타날 때까지 월세를 받으면서 기다리면 됩니다.

 

 

 

 

호갱노노 후기

• 해당오피스텔은 복층으로 겨울에 너무 추워서 난방비가 많이 나온다고 하고 단층이 괜찮다고 하는 분도 있습니다.
• 주차는 많이 부족하지만 잘 찾으면 자리가 있다고 합니다.
• 관리가 잘되는 편이라고 합니다.
• 관리비는 공실일 때에도 12만 원 정도로 나온다는 후기가 있습니다.
• 엘리베이터 느리다고 합니다.
• 신중동역까지 영상에서는 10분 정도 걸린다고 하나 중간중간 신호등이 많아서 20분 가까이 걸린다는 후기가 있습니다.
• 주위 인프라가 좋고 아파트 쪽 뷰가 좋다고 합니다. 대신 도로 쪽이라 소음이 심한 편이라고 합니다.

 

 

 

총평

행크TV의 백 달러 채널은 정말 대단한 프로그램이라고 생각합니다. 성공하는 방식을 그대로 보여주기 때문입니다. 그 성공하는 방식 중 하나는? 전문가가 시킨 대로 하는 것입니다. 사실, 이것을 복기한 이유는 제가 그대로 따라 살려고 했기 때문입니다. 현재 매물들을 확인해 보니 김벤츠님이 급매로 매입하신 9300만 원 보다 조금 더 떨어진 상태로 약 9000만 원에 매물이 여러 개 나와있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

저는 이 영상이 올라온 이후 그쪽 오피스텔의 매물이 전부 사라질 줄 알았습니다. 하지만, 매가가 조금 더 떨어진 것을 보니 투자심리가 조금 위축된 것 같다는 생각이 듭니다. 마지막에 호갱노노 후기를 적었는데 이걸 보고 매우 부정적인 의견이 많았습니다. 저는 오피스텔은 다 똑같다는 입장이어서 저런 후기들이 큰 단점이 되지는 않을 것 같습니다. 

 

 

 

이번 포스팅은 너무 좋은 영상이라고 생각하여 제가 공부할 목적으로 복기를 해보았습니다. 월세 받는 삶을 위한 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

PS : 좋은 영상 만들어주신 송사무장님, 김벤츠님 감사드립니다.

아래 행크TV 백달라 링크 첨부하였고, 평생 써먹는 오피스텔 투자 방법에 대한 글도 링크를 첨부하였으니 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

평생 써먹는 오피스텔 투자 방법

https://dingos.tistory.com/entry/%ED%8F%89%EC%83%9D-%EC%8D%A8%EB%A8%B9%EB%8A%94-%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94-%ED%88%AC%EC%9E%90%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%94%EC%84%B8-100%EB%A7%8C%EC%9B%90-%EB%A7%8C%EB%93%A4%EA%B8%B0

평생 써먹는 오피스텔 투자방법 (월세 100만원 만들기)

 

 

행크TV 백달라

https://www.youtube.com/playlist?list=PLZff8d2zmZdiC_qQH8TGy_FwIxRVogCtj

백달라